ΣΧΟΛΙΟ ΔΙΑΒΟΥΛΕΥΣΗΣ

Άρθρο 12 – Παράταση της αναστολής Φόρου Προστιθέμενης Αξίας ακινήτων για το 2026

Προς: Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών

Διαφωνία και Πρόταση Εναλλακτικής Πολιτικής

Διατυπώνω ριζική διαφωνία με την προτεινόμενη συνέχιση της αναστολής του ΦΠΑ στα ακίνητα και προτείνω μείωση του συντελεστή ΦΠΑ στις κατοικίες στο 13% με εφαρμογή μηχανισμού αντίστροφης επιβάρυνσης (reverse charge) αντί της απλής παράτασης της αναστολής, για τους παρακάτω φορολογικούς, οικονομικούς και κοινωνικούς λόγους:

 1. Επιβάρυνση όλων των αγοραστών με ενσωματωμένο ΦΠΑ εισροών

Η αναστολή του ΦΠΑ δημιουργεί την πλάνη ότι οι αγοραστές νεόδμητων ακινήτων δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ. Εντούτοις, σύμφωνα με μελέτη του ΙΟΒΕ, το μη συμψηφισμένο τμήμα του ΦΠΑ αντιστοιχεί στο 14,8% της τελικής τιμής πώλησης, καθώς ο κατασκευαστής δεν έχει δυνατότητα να συμψηφίσει τον ΦΠΑ των εισροών (υλικών, υπηρεσιών, εργασιών) όταν η πώληση απαλλάσσεται του φόρου.[1][2][3][4]

Αυτό σημαίνει ότι όλοι οι αγοραστές, συμπεριλαμβανομένων των δικαιούχων απαλλαγής πρώτης κατοικίας, επιβαρύνονται έμμεσα με σημαντικό ποσοστό ενσωματωμένου ΦΠΑ εισροών. Το ποσοστό αυτό ενσωματώνεται στο κόστος κατασκευής και μεταφέρεται αναπόφευκτα στην τιμή πώλησης, καταργώντας ουσιαστικά μέρος του οφέλους της απαλλαγής.[2][3][4][1]

 2. Ενίσχυση της παραοικονομίας και φοροδιαφυγής

Η αναστολή του ΦΠΑ παράγει ισχυρό αντικίνητρο για φορολογική συμμόρφωση στους κατασκευαστές. Δεδομένου ότι δεν μπορούν να συμψηφίσουν τον ΦΠΑ εισροών, δεν έχουν κανένα οικονομικό λόγο να ζητούν νόμιμα τιμολόγια για τις αγορές τους. Αντίθετα, αναζητούν πηγές προμήθειας υλικών χωρίς τιμολόγιο ή από ευρωπαϊκές χώρες με ευνοϊκότερες ρυθμίσεις, προβαίνουν σε συναλλαγές στην «γκρίζα ζώνη».[5][6][7][8]

Η παραοικονομία στην Ελλάδα εκτιμάται σε 16-18% του ΑΕΠ, δηλαδή περίπου 40-45 δισ. ευρώ ετησίως. Το «κενό ΦΠΑ» (VAT gap) στη χώρα μας ανέρχεται στο 13,7-30%, ενώ στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες κυμαίνεται σε 4-15%. Η αναστολή του ΦΠΑ στις κατασκευές συμβάλλει άμεσα στη διόγκωση αυτού του κενού, καθώς εξαφανίζει το κίνητρο νόμιμων συναλλαγών στην αλυσίδα εφοδιασμού.[6][7][8][9][10][11][5]

 3. Κατάργηση του ευεργετήματος της απαλλαγής πρώτης κατοικίας

Η αναστολή δημιουργεί ελάχιστη πραγματική διαφορά μεταξύ αγοραστή πρώτης κατοικίας και επενδυτή/αγοραστή δεύτερης κατοικίας. Υπενθυμίζεται ότι ο αγοραστής πρώτης κατοικίας δεν πληρώνει φόρο μεταβίβασης εφόσον η αξία της κατοικίας είναι εντός των ορίων (200.000€ για άγαμους, 250.000€ για έγγαμους, με προσαυξήσεις για τέκνα). Οι υπόλοιποι αγοραστές πληρώνουν φόρο μεταβίβασης 3%.[4][12][13][14][15][16][17][18]

Με την τρέχουσα αναστολή:

- Αγοραστής πρώτης κατοικίας: 0% φόρος μεταβίβασης + ~14,8% ενσωματωμένος ΦΠΑ εισροών = ~14,8% συνολική επιβάρυνση[3][1]

- Επενδυτής/αγοραστής δεύτερης κατοικίας: 3% φόρος μεταβίβασης + ~14,8% ενσωματωμένος ΦΠΑ = ~17,8% συνολική επιβάρυνση

Διαφορά μόλις 3 ποσοστιαίων μονάδων - ασήμαντη για τον επενδυτή που συχνά έχει ισχυρότερη διαπραγματευτική θέση και αποσβένει αυτή τη διαφορά στην τελική τιμή.[19][20][21]

Με εφαρμογή ΦΠΑ 13% και reverse charge:

- Αγοραστής πρώτης κατοικίας: 0% ΦΠΑ (λόγω απαλλαγής) + 0% φόρος μεταβίβασης = 0% συνολική επιβάρυνση[14][15]

- Επενδυτής: 13% ΦΠΑ + 3% φόρος μεταβίβασης = 16% συνολική επιβάρυνση

Διαφορά 16 ποσοστιαίων μονάδων - ουσιαστικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα και κίνητρο για τους νέους αγοραστές πρώτης κατοικίας.[22][2]

 4. Ευρωπαϊκές βέλτιστες πρακτικές: Μηχανισμός Αντίστροφης Επιβάρυνσης (Reverse Charge)

Η Ελλάδα είναι η μόνη χώρα της ΕΕ που δεν εφαρμόζει μηχανισμό αντίστροφης επιβάρυνσης (reverse charge) στις κατασκευές. Ο μηχανισμός αυτός, που προβλέπεται από το Άρθρο 199 της Οδηγίας ΦΠΑ της ΕΕ, μεταφέρει την ευθύνη καταβολής του ΦΠΑ από τον προμηθευτή στον αγοραστή και εφαρμόζεται ευρέως στην Ευρώπη:[23][24][25][26]

Χώρες που εφαρμόζουν Reverse Charge στις κατασκευές:

- Ολλανδία: Υποχρεωτικός για όλες τις B2B κατασκευαστικές συναλλαγές[27][28]

- Βέλγιο: Εφαρμόζεται σε όλους τους εγγεγραμμένους στο ΦΠΑ από το 2023[29][30]

- Γερμανία: Εφαρμόζεται όταν δεν υπάρχει μόνιμη εγκατάσταση (§13b UStG)[31]

- Αυστρία: Εφαρμόζεται από υπεργολάβο σε κύριο ανάδοχο[32][33]

- Γαλλία: Υποχρεωτική autoliquidation από το 2022[34]

- Ηνωμένο Βασίλειο: Υποχρεωτικός domestic reverse charge για κατασκευές[28][35][36][37][38]

- Ισπανία: Εφαρμόζεται σε ανάπτυξη γης και κτιριακές συμβάσεις[39][40]

Πλεονεκτήματα του Reverse Charge:[41][35][23][28]

1. Απλοποίηση: Ο προμηθευτής δεν χρειάζεται να εγγραφεί για ΦΠΑ στη χώρα του έργου

2. Καταπολέμηση φοροδιαφυγής: Εξαλείφει το "carousel fraud" (απάτη εξαφανισμένου εμπόρου)

3. Ουδέτερη ταμειακή ροή: Ο αγοραστής δηλώνει και εκπίπτει το ΦΠΑ ταυτόχρονα

4. Διαφάνεια: Οι φορολογικές αρχές έχουν πλήρη ορατότητα των συναλλαγών

5. Κίνητρο νόμιμων συναλλαγών: Οι κατασκευαστές ωφελούνται από έκπτωση ΦΠΑ εισροών

 5. Συνδυασμός μειωμένου συντελεστή με κοινωνική πολιτική

Η Οδηγία ΦΠΑ της ΕΕ επιτρέπει την εφαρμογή μειωμένων συντελεστών ΦΠΑ στην παροχή κατοικιών «ως μέρος κοινωνικής πολιτικής». Πρόσφατα επιτυχημένα παραδείγματα:[42][43][44][45]

- Ιρλανδία: Εφάρμοσε συντελεστή 9% για διαμερίσματα από τον Οκτώβριο 2025, με στόχο τη μείωση του κόστους κατασκευής κατά 50.000-80.000 ευρώ ανά μονάδα και την ενίσχυση της προσφοράς[46][47][48][49][22]

- Ιταλία: Εφαρμόζει 10% για κοινωνική στέγαση (έναντι 22% κανονικού)[50][51]

- Γαλλία: 5,5% για ανακαινίσεις και κοινωνική στέγαση[50][34]

- Βέλγιο: 6% για ανακαινίσεις κατοικιών άνω των 10 ετών[52][50]

Η Ελλάδα έχει πλήρη ευελιξία από το 2022 να εφαρμόσει μειωμένο συντελεστή 13% ή και χαμηλότερο για κατοικίες.[43][45][53][42]

 6. Δημοσιονομικά οφέλη από τη μείωση ΦΠΑ στο 13%

Σύμφωνα με τη μελέτη του ΙΟΒΕ, η μείωση του ΦΠΑ από 24% σε 13%:[1][2][3]

- Θα αύξανε τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες κατά 22-27%[2]

- Θα δημιουργούσε 8.500-10.400 νέες θέσεις εργασίας[1][2]

- Θα αύξανε τα φορολογικά έσοδα παρά τη μείωση του συντελεστή, λόγω της αύξησης της φορολογικής βάσης και της μείωσης της φοροδιαφυγής[11][2][1]

- Θα προσέλκυε εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό άνω των 800 εκατ. ευρώ[2]

 7. Οικονομική αποτελεσματικότητα και πολλαπλασιαστικά αποτελέσματα

Κάθε 1 ευρώ επένδυσης στις κατασκευές επιστρέφει 0,40 ευρώ στα δημόσια ταμεία. Κάθε θέση εργασίας στον πυρήνα του κλάδου δημιουργεί άλλες 2 θέσεις στο σύνολο της οικονομίας. Η αναστολή του ΦΠΑ νεκρώνει τον κλάδο και την καινοτομία, ενώ η μείωσή του με reverse charge τον τονώνει και δημιουργεί θετικό κύκλο ανάπτυξης.[54][4][1][2]

Η αξία παραγωγής του κλάδου των κατασκευών έφτασε τα 15,7 δισ. ευρώ το 2024, αλλά οι επενδύσεις σε κατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ παραμένουν στο 6% - το χαμηλότερο της ΕΕ28 (μέσος όρος 10,9%). Υπάρχει τεράστιο περιθώριο ανάπτυξης που η σωστή φορολογική πολιτική μπορεί να απελευθερώσει.[55][56][54]

 ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ

Άμεσες ενέργειες:

1. Αντικατάσταση της αναστολής με μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 13% για όλες τις νέες κατοικίες

2. Εφαρμογή μηχανισμού αντίστροφης επιβάρυνσης (domestic reverse charge) για κατασκευαστικές υπηρεσίες σε B2B συναλλαγές, σύμφωνα με το Άρθρο 199 της Οδηγίας ΦΠΑ:[25][23]

   - Ο κατασκευαστής/προμηθευτής εκδίδει τιμολόγιο χωρίς ΦΠΑ

   - Ο αγοραστής (εφόσον είναι εγγεγραμμένος στο ΦΠΑ) δηλώνει το ΦΠΑ στην περιοδική δήλωσή του

   - Ταυτόχρονα εκπίπτει το ΦΠΑ εισροών - μηδενική καθαρή επιβάρυνση[35][28][41]

   - Πλήρης διαφάνεια και ιχνηλασιμότητα των συναλλαγών[23][28]

3. Διατήρηση και ενδυνάμωση της απαλλαγής για πρώτη κατοικία από τον ΦΠΑ, δημιουργώντας ουσιαστική διαφοροποίηση 16 ποσοστιαίων μονάδων έναντι των επενδυτών

4. Πλήρης συμψηφισμός ΦΠΑ εισροών για τους κατασκευαστές μέσω του reverse charge, εξαλείφοντας το ενσωματωμένο κόστος 14,8%[3][1]

Αναμενόμενα αποτελέσματα:

- Ριζική μείωση παραοικονομίας από 30% σε επίπεδα κάτω του 10% και αύξηση φορολογικών εσόδων[8][5][6][11][23]

- Πραγματική και ουσιαστική στήριξη αγοραστών πρώτης κατοικίας με οικονομία 16 ποσοστιαίων μονάδων[14][22][2]

- Τόνωση οικοδομικής δραστηριότητας και δημιουργία 8.500-10.400 θέσεων εργασίας[54][1][2]

- Ενίσχυση φορολογικής συμμόρφωσης και διαφάνειας μέσω του reverse charge[7][28][6][8][23]

- Σύγκλιση με ευρωπαϊκές βέλτιστες πρακτικές - η Ελλάδα θα είναι η τελευταία χώρα της ΕΕ που εφαρμόζει reverse charge[24][26][23]

- Ανάπτυξη του κλάδου των κατασκευών προς το ευρωπαϊκό μέσο όρο (από 6% σε 10,9% του ΑΕΠ)[56][54]

- Απλοποίηση διοικητικών διαδικασιών για κατασκευαστές και αγοραστές[28][41][35]

- Καθαρή ταμειακή ροή για τις επιχειρήσεις (το ΦΠΑ δηλώνεται και εκπίπτεται ταυτόχρονα)[41][35][28]

 ΤΕΧΝΙΚΗ ΥΛΟΠΟΙΗΣΗ

Η εφαρμογή του reverse charge είναι απλή και έχει αποδειχθεί αποτελεσματική σε όλες τις ευρωπαϊκές χώρες:[23][28][41]

Βήμα 1: Ο κατασκευαστής εκδίδει τιμολόγιο με την ένδειξη «Αντίστροφη επιβάρυνση - Άρθρο 199 Οδηγίας ΦΠΑ»[36][28][41]

Βήμα 2: Ο αγοραστής (εγγεγραμμένος στο ΦΠΑ) καταχωρεί στην περιοδική δήλωση:

- Το ΦΠΑ ως εκροή (output tax)

- Το ίδιο ποσό ως εισροή (input tax)

- Καθαρό αποτέλεσμα: μηδέν[35][28][41]

Βήμα 3: Οι φορολογικές αρχές έχουν πλήρη ορατότητα χωρίς ταμειακές κινήσεις[28][23]

Εξαίρεση: Για πωλήσεις προς τελικούς καταναλωτές (B2C), εφαρμόζεται κανονικά ο ΦΠΑ 13% ή απαλλαγή για πρώτη κατοικία[31][34]

Η προτεινόμενη πολιτική συνιστά οριστική και βιώσιμη λύση αντί προσωρινής ανακούφισης, με επιστημονικά τεκμηριωμένα οφέλη για την οικονομία, την κοινωνική συνοχή, τα δημόσια οικονομικά και την καταπολέμηση της παραοικονομίας. Η Ελλάδα θα συγκλίνει τέλος με τις ευρωπαϊκές βέλτιστες πρακτικές και θα υιοθετήσει ένα απλό, διαφανές και αποτελεσματικό σύστημα που λειτουργεί επιτυχώς σε όλες τις ευρωπαϊκές χώρες.

---

Υποβάλλων:  

[Όνομα]  

Πιστοποιημένος Εκτιμητής Ακινήτων  

Μεσίτης Ακινήτων με 25ετή εμπειρία

Ημερομηνία: 21 Οκτωβρίου 2025

[1](https://iobe.gr/docs/research/RES_04_12112018_REP_GR.pdf)

[2](https://www.enikonomia.gr/economy/nea-erevna-tou-iove-apokalyptei-pos-i-meiosi-tou-fpa-sta-akinita-/)

[3](https://www.protothema.gr/files/2018-11-12/iove_meleti_akinita.pdf)

[4](https://buildexpogreece.com/paratasi-stin-anastoli-fpa/)

[5](https://www.eea.gr/arthra-eea/pano-apo-45-dis-i-paraoikonomia-stin-ellada-poioi-paragontes-tin-trofodotoyn/)

[6](https://www.businessdaily.gr/oikonomia/164808_pano-apo-20-toy-aep-i-paraoikonomia-stin-ellada-symfona-me-meleti-toy-kepe)

[7](https://www.epixeiro.gr/article/553998)

[8](https://www.ot.gr/2025/10/20/forologia/forologia-eidiseis/forodiafygi-paramenei-se-ypsilotera-epipeda-stin-ellada-se-sygkrisi-me-alles-xores-tis-ee/)

[9](https://www.fortunegreece.com/article/paraoikonomia-ano-ton-40-dis-evro-stin-ellada-forologikes-allages-kai-meiosi-kenou-fpa-sto-epikentro/)

[10](https://www.in.gr/2025/10/20/economy/makroimereyei-forodiafygi-stin-ellada/)

[11](https://www.newmoney.gr/roh/palmos-oikonomias/oikonomia/iobe-stin-ellada-xanetai-to-30-apo-tis-eisprakseis-fpa/)

[12](https://www.ot.gr/2025/10/13/forologia/forologia-eidiseis/akinita-ta-mystika-tis-anastolis-epivolis-fpa-2/)

[13](https://www.investa.com.gr/id/paratasi-tou-midenikou-fpa-stis-nees-oikodomes-ws-/article.html)

[14](https://www.gov.gr/sdg/residence/purchasing-and-selling-of-immovable-property/real-estate-transfer-tax/requirements-and-documents-for-exemption-of-primary-residence)

[15](https://www.gov.gr/sdg/residence/purchasing-and-selling-of-immovable-property/real-estate-transfer-tax/exemption-from-real-estate-transfer-tax-for-purchase-of-primary-residence)

[16](https://protio.gr/resources/symboules-odigoi/apallagi-forou-metavivasis/)

[17](https://www.e-forosimv.gr/details.asp?id=791&cat=4)

[18](http://www.aade.gr/exypiretisi-enimerosi/hristikoi-odigoi/hristikos-odigos-gia-ta-basika-forologika-dikaiomata-ton-amea/foros-metabibasis-akinitoy)

[19](https://landandfloors.com/golden-visa-oria-proipotheseis/)

[20](https://www.powergame.gr/akinita/934595/akinita-1-sta-5-polithikan-apo-angelies-to-2024/)

[21](https://lekkakou.gr/b/deyterogenhs-agora-akinhton-kai-allagh-pistoth-proklhseis-kai-eykairies-gia-ton-ksenodoxo)

[22](https://mylittlehome.ie/budget-2026-9-percent-apartment-vat-rate-ireland/)

[23](https://taxation-customs.ec.europa.eu/system/files/2016-09/kp_07_14_060_en.pdf)

[24](https://vatdesk.eu/en/construction-services/)

[25](https://taxation-customs.ec.europa.eu/archives/taxable-persons/persons-liable-vat-payment_en)

[26](https://marosavat.com/manual/vat/greece/reverse-charge/)

[27](https://www.crowe-peak.nl/en/domestic-reverse-charge-vat-for-construction-services-in-the-netherlands/)

[28](https://www.taxually.com/blog/reverse-charge-vat-everything-you-need-to-know)

[29](https://www.easytax.co/en/tax-mag/info/belgium-extension-of-mechanism-deregistration-for-building-and-construction-sector/)

[30](https://marosavat.com/manual/vat/belgium/reverse-charge/)

[31](https://www.vat-germany.com/blog/vat-on-construction-services-in-germany-for-foreign-companies/)

[32](https://www.lexisnexis.co.uk/tolley/tax/commentary/eu-and-global-vat/2-austria/domestic-reverse-charge-austria-01)

[33](https://vatdesk.eu/en/countries-en/austria-local-reverse-charge-on-specific-goods-and-services/)

[34](https://stripe.com/resources/more/self-liquidation-vat)

[35](https://www.getsphere.com/blog/reverse-charge-vat)

[36](https://creative.accountants/business-tax/what-is-a-reverse-charge-and-when-should-i-apply-it/)

[37](https://www.crunch.co.uk/knowledge/article/what-is-vat-reverse-charge-in-the-construction-sector)

[38](https://www.bdo.co.uk/en-gb/insights/tax/vat-and-indirect-taxes/domestic-reverse-charge-vat-for-construction-services)

[39](https://www.vatupdate.com/2025/09/24/spain-clarifies-vat-reverse-charge-for-construction-including-plumbing-and-demolition-activities/)

[40](https://marosavat.com/manual/vat/spain/reverse-charge/)

[41](https://www.avalara.com/vatlive/en/eu-vat-rules/eu-vat-returns/reverse-charge-on-eu-vat.html)

[42](https://accountancyeurope.eu/wp-content/uploads/2022/12/220214-VAT-rates-factsheet.pdf)

[43](https://europa.eu/youreurope/business/taxation/vat/vat-rules-rates/index_el.htm)

[44](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/HTML/?uri=CELEX%3A62014CJ0161)

[45](https://www.vatcalc.com/eu/eu-reduced-vat-rate-freedoms-adopted-6-april-2022-in-force/)

[46](https://www.grantthornton.ie/insights/factsheets/9-percent-vat-apartments-housing-supply/)

[47](https://www.irishtimes.com/business/2025/10/16/vat-cut-on-apartments-will-have-inequitable-impact/)

[48](https://www.irishtimes.com/ireland/housing-planning/2025/10/11/housing-crisis-budget-2026-apartments-vat-corporation-tax/)

[49](https://www.thejournal.ie/minister-for-housing-says-tax-cut-is-because-developers-cant-break-even-on-apartments-6838322-Oct2025/)

[50](https://www.eurofiscalis.com/en/vat-rates-in-ue/)

[51](https://taxation-customs.ec.europa.eu/news/eu-vat-derogations-2025-10-14_en)

[52](https://www.accountable.eu/en-be/blog/vat-rates-construction/)

[53](https://espa.io/en/real-estate-the-suspension-of-24-vat-on-construction-is-extended-until-2024/)

[54](https://iobe.gr/docs/research/RES_05_F_24062025_REP_GR.pdf)

[55](https://www.forin.gr/articles/article/85475/iobe-sta-157-dis-h-aksia-paragwghs-tou-kladou-twn-kataskeuwn-sthn-ellada)

[56](https://ypodomes.com/kataskeyes-synechizei-na-kalpazei-o-klados-avevaiotita-logo-nok-alla-kai-10-dis-eyro-se-nea-erga-mechri-to-2030/)

[57](https://1stopvat.com/eu-guide-to-simplified-triangulation-method-for-vat-purposes/)

[58](https://marosavat.com/vat-triangulation-simplification/)

[59](https://www.pwc.nl/en/insights-and-publications/tax-news/vat/wider-application-of-simplified-procedure-for-triangulation-afte.html)

[60](https://360wedo.com/en/simplified-trilateral-trade-procedure/)

[61](https://www.loyensloeff.com/insights/news--events/news/ecj-rules-on-vat-simplified-triangulation-scheme/)

[62](https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmg/pdf/2013/02/vat-construction-real-estate-201301-v2.pdf)

[63](https://www.thetaxcompany.eu/details-you+are+engaged+in+the+construction+of+a+building+in+an+eu+country+in+which+you+are+not+established-407)

[64](https://www.easytax.co/en/industries/vat-and-building-sites-renovation-construction/)

[65](https://www.grantthornton.nl/en/insights-en/topics/tax/vat/major-eu-reforms-for-customs-and-import-vat-in-the-pipeline/)

[66](https://www.asd-int.com/en/vat-rates-2025-in-europe/)

[67](https://www.thetaxcompany.eu/details-international+construction+firms+obtaining+vat+numbers+to+comply+with+vat+obligations+on+cross-border+projects+across+the+eu-568)

[68](https://www.globalvatcompliance.com/globalvatnews/vat-rates-in-europe-2021/)

[69](https://accace.com/vat-in-europe/)

[70](https://www.advantlaw.com/fileadmin/advantlaw/Brochures_ADVANT/The_VAT_Group_regime_in_France__Germany_and_Italy_ADVANT.pdf)

[71](https://www.vatcalc.com/global/global-2023-vat-gst-changes/)